집주인 실거주 통보를 받으면 이사부터 알아보게 됩니다. 그런데 통보를 받았다고 바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하면 임대차는 2년 더 이어집니다. 집주인이 「내가 들어와 산다」고 해도 마찬가지입니다. 실거주할 생각이 진짜라는 것은 집주인이 증명해야 하고, 증명하지 못하면 거절할 수 없습니다. 서울북부지방법원은 2026년 6월, 이런 이유로 집주인이 낸 명도 청구를 기각했습니다.
집주인 실거주 통보를 먼저 받아도 갱신요구는 됩니다
집주인 실거주 통보 하나로 계약이 끝나지는 않습니다. 집주인이 먼저 「갱신 안 한다」고 통보했으니 끝났다고 생각하는 경우가 많으나 실제로는 그렇지 않은 것이죠.
주택임대차보호법 제6조의3은 「임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다」고 정하고 있습니다. 앞의 제6조에 따른 거절 통지가 있더라도 이 조항이 그 위에 놓입니다. 이 사건에서 집주인은 다섯 번이나 거절을 통보했지만, 임차인이 기간 안에 갱신을 요구하자 법원은 계약이 갱신됐다고 봤습니다.
중요한 것은 요구할 수 있는 기간입니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 해야 합니다. 이 사건에서는 만료일이 2026년 2월 19일이었으므로 2025년 8월 19일부터 12월 19일까지가 그 구간이었고, 임차인은 12월 12일에 요구해 일주일을 남기고 들어왔습니다.
Q. 말로 요구해도 되나요
법이 방식을 정해 두지는 않았습니다. 다만 이 사건에서 법원이 갱신요구를 인정한 근거는 임차인이 낸 서면 증거였습니다. 다투게 되면 「언제 요구했는가」가 쟁점이 되므로, 문자메시지나 내용증명우편처럼 보낸 날짜가 기록으로 남는 방법으로 하시는 편이 안전합니다. 전화로만 말하면 언제 요구했는지를 증명할 수 없습니다.
실거주하겠다는 말만으로는 거절이 안 됩니다
집주인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유는 법에 정해져 있고, 그중 하나가 본인이나 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우입니다. 실무에서 가장 많이 나오는 사유입니다.
그런데 대법원은 이 사유에 관해 두 가지를 분명히 해 두었습니다(2022다279795). 첫째, 증명할 책임은 집주인에게 있습니다. 둘째, 「살겠다」고 말했다는 사정만으로는 인정되지 않습니다. 속마음이라 직접 확인할 수 없으므로 주거 상황, 직장이나 학교, 그렇게 마음먹은 경위, 이사 준비를 했는지 같은 사정을 모아 판단합니다.
| 법원이 본 사정 | 이 사건에서 어땠나 |
|---|---|
| 누가 살 것인가 | 처음에는 「처남이 살 수도 있다」고 했습니다. 처남은 법이 정한 직계존비속이 아닙니다 |
| 말이 오간 경위 | 임대인이 먼저 갱신할 생각이 있는지 물어봤고, 임차인이 그러겠다고 하자 그 뒤에 거절을 통보했습니다 |
| 이사 준비 | 임대인이 실제로 이사를 준비했다는 정황이 자료로 제출되지 않았습니다 |
| 거절 전후 행동 | 법원은 보증금을 올려 새 임차인을 받으려던 것으로 봤습니다 |
| 결론 | 실거주 의사가 증명되지 않음. 거절 사유 인정 안 됨 |
여기서 눈여겨볼 것이 있습니다. 집주인이 「처남」을 언급한 대목입니다. 법이 인정하는 범위는 집주인 본인과 그의 직계존속·직계비속입니다(직계존속은 부모·조부모, 직계비속은 자녀·손자녀를 말합니다). 부모와 자녀는 되지만 형제자매나 처남 같은 인척은 들어가지 않습니다. 지금까지 나온 하급심 판결들은 배우자 쪽 부모나 자녀도 「임대인의 직계존비속」에 들어가지 않는다고 보고 있습니다. 장인·장모가 들어온다는 말만으로는 사유가 서지 않는다는 뜻입니다.
거주할 사람이 도중에 바뀌는 경우도 있습니다. 처음에는 처남이라고 했다가 소송에서 본인이 산다고 말을 바꾸는 식입니다. 이때는 왜 바뀌었는지와 예상하지 못한 사정이 있었는지를 집주인이 증명해야 합니다. 통보를 받으셨다면 누가 들어와 산다고 했는지부터 기록해 두십시오. 나중에 말이 바뀌면 그 기록이 그대로 근거가 됩니다.
Q. 갱신요구는 한 번만 할 수 있나요
계약갱신을 요구할 수 있는 것은 임대차 기간을 통틀어 한 번입니다. 이 사건에서는 2024년에 시작한 첫 계약이었으므로 임차인에게 그 한 번이 남아 있었고, 그래서 2028년 2월까지 이어졌습니다. 이미 한 번 갱신한 뒤라면 이 조항으로는 더 버티기 어렵고, 그때는 집주인이 만료 2개월 전까지 아무 말도 하지 않아 자동으로 연장됐는지를 따져야 합니다.
내 경우는 어떻게 되나
Q. 갱신되면 보증금은 그대로인가요
그대로는 아닙니다. 집주인은 갱신하면서 보증금이나 월세를 올릴 수 있지만 종전 금액의 20분의 1(5퍼센트)을 넘지 못합니다. 이 사건처럼 보증금 2억 3,000만 원이면 1,150만 원이 상한입니다. 올린 지 1년이 지나지 않았다면 또 올릴 수도 없습니다. 그리고 갱신된 계약에서 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보가 집주인에게 닿은 뒤 석 달이 지나면 효력이 생깁니다.
통보를 받은 날부터 챙길 것
집주인 실거주 통보 뒤에 무엇을 했는지가 결과를 정합니다. 이 사건에서 임차인이 이긴 이유는 특별한 주장을 해서가 아닙니다. 기간 안에 갱신을 요구했고, 그 사실을 서면으로 남겨 두었기 때문입니다. 반대로 집주인은 다섯 번이나 통보했지만 실거주를 증명할 자료를 내지 못했습니다.
그러니 지금 하실 일은 네 가지로 정리됩니다.
여기까지 하셨다면 대부분의 다툼은 정리됩니다. 그래도 집주인이 계속 나가라고 하거나, 이미 나온 뒤에 그 집에 다른 사람이 들어온 것을 알게 되셨다면 그때는 절차를 따로 밟아야 합니다. 법무법인 도전은 임대차 분쟁에서 거주와 보증금을 지키는 사건을 맡아 왔습니다. 통보 문자와 계약서만 있으면 충분합니다. 지금 어느 구간에 계신지부터 함께 확인해 드리겠습니다.
