“병원 개원을 조건으로 분양회사와 약정을 체결했는데, 회사가 인테리어 공사도 안 끝내고 임대료 지원금도 안 예치하면서 저한테 먼저 개원하라고 합니다. 계약을 해제하고 돈을 돌려받을 수 있나요?” 상담실에서 자주 듣는 질문 중 하나입니다. 누구 의무가 먼저인지·이행거절을 어떻게 인정받는지가 핵심입니다.
이 글은 개원 약정 해제를 둘러싼 최근 판례를 본인 사례에 적용해 가늠하는 가이드입니다. 같은 분양 구조라도 약정서 문구·선이행 의무 배분·이행거절 정황에 따라 결과가 갈리고, 본 판결처럼 한의사 측 계약금 전액 반환 + 분양회사 반소 4.43억 기각으로 간 경로가 있는가 하면 그 반대 결론이 나오는 경우도 있습니다. 본인이 어느 쪽에 가까운지 단계별로 짚습니다.
개원 약정 해제, 받을 수 있는가
💡 한 줄 답받을 수 있습니다. 핵심은 선이행 의무 배분 + 분양회사의 이행거절이고, 약정 체결 경위·지원금 규모·실제 이행 정도가 이 판단을 뒷받침합니다.
개원 약정 해제는 통상 두 방향에서 검토됩니다.
분양회사의 선이행 의무 불이행이 “이행하지 않을 의사를 명백히 표시한 경우”에 해당하면 별도 최고 없이 해제권이 발생. 계약금 원상회복 + 지연이자(연 12%) 청구.
이행거절이 명백하지 않은 경우 상당한 기간을 정해 이행 최고 → 그 기간 내 이행 없으면 해제. 회수액은 같지만 절차가 한 단계 더 들어갑니다.
본 사건은 첫 번째 길의 최근 의미 있는 사례입니다. 분양회사가 인테리어 지원금 약 50%만 지급한 채 잔금 지급을 거부하고, 임대료 지원금 5.5억 전액을 분기별로만 예치하겠다고 주장한 정황이 이행거절로 평가됐습니다.
판단의 두 축
법원은 두 가지를 함께 살폈습니다. 첫째는 인테리어 공사 완공 의무가 누구에게 있는가입니다. 약정서 특약 제9항이 “분양회사가 인테리어 공사대금 전액을 부담하고 공사를 완료한다”고 정한 점, 인테리어 공사 미완공 시 한방병원 개원 자체가 불가능한 점 등을 종합해 분양회사의 선이행 의무로 보았습니다.
둘째는 임대료 지원금 예치 시기입니다. 약정서가 명확히 정하지 않았지만 무상임대 기간 종료 시점(인테리어 시작 후 6개월) 전까지는 예치돼야 한의사가 임대인들에게 매월 4,610만 원의 임대료를 직접 부담하지 않을 수 있다는 점이 결정적이었습니다.
이번 사건의 실제 구조 — 이행거절이 결과를 가른 흐름
💡 핵심부터본소·반소 모두 한의사 승소로 1심·항소심 결과가 일치한 사건입니다. 결과를 가른 한 줄은 “인테리어 선이행 의무는 분양회사 → 이행거절 → 해제권 발생”.
판단의 핵심 논거는 두 단계입니다.
1단계 — 선이행 의무 배분
약정서 특약 제9항은 분양회사가 인테리어 공사대금 전액을 부담하고 공사를 완료할 의무가 있다고 정합니다. 또한 인테리어 공사가 완료되지 않으면 한방병원 개원이 사실상 불가능합니다. 분양회사가 한방병원을 유치하려는 목적은 상가 분양 홍보였고, 약정의 주된 내용도 분양회사의 인테리어·임대료 지원금이었다는 약정 체결 경위까지 종합되어 분양회사의 선이행 의무가 인정됐습니다.
2단계 — 이행거절 인정
분양회사가 부담해야 할 인테리어·임대료 지원금이 합계 약 18.7억(부가세 포함)에 달하지만 실제 부담은 인테리어 공사대금 6.5억(650,000,000원, 약 50%)에 그쳤습니다. 임대료 지원금은 분기별 예치만 주장하면서 실제 예치액은 0원이었습니다. 그러면서 한의사에게 “먼저 개원하라”, “보증금 잔액을 지급하라”고 반복 요구한 행위는 “이 사건 약정에서 정한 의무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시한 경우”로 평가됐습니다.
결과적으로 한의사에게는 별도 최고 절차 없이 즉시 해제권이 발생했고, 소장 부본 송달로 약정이 적법하게 해제됐습니다.
- 이행거절 — 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우. 당사자 행동과 계약 전후 사정을 종합해 판단하며, 별도 최고 없이 해제권이 발생하는 강력한 요건입니다.
- 선이행 의무 — 두 의무가 서로 맞물려 있을 때 먼저 이행해야 하는 의무. 본 사건은 분양회사의 인테리어 완공·임대료 예치가 선이행으로 평가됐습니다.
- 최고(催告) — 상대방에게 일정 기간 내 이행을 촉구하는 통지. 통상 해제 전에 필요하지만 이행거절 시에는 면제됩니다(민법 제544조 단서).
- 원상회복 — 계약이 해제되면 양 당사자가 받은 것을 서로 돌려주는 의무(민법 제548조). 본 사건은 계약금 4,900만 원이 원상회복 대상이었습니다.
- 지연손해금 — 금전채무 이행 지체에 대한 손해배상. 본 사건은 소장 부본 송달 다음 날부터 완제일까지 연 12%(소촉법) 적용.
- 본래 목적 사용·수익 — 임대차계약에서 임차인이 계약 목적대로 부동산을 사용·수익하는 것. 사용·수익이 없으면 점유가 있어도 부당이득이 성립하지 않습니다(대법원 94다50526).
- 본소 / 반소 — 원고가 제기한 청구(=본소)와 피고가 같은 절차에서 제기한 청구(=반소). 본 사건은 한의사 본소·분양회사 반소 모두 다툰 구조였습니다.
개원 약정 해제, 시나리오별 시뮬레이션
💡 정리하면선이행 의무 배분 × 이행거절 명백성 × 본래 목적 사용·수익 — 세 축이 결과를 결정합니다. 본인 사례가 어느 칸에 들어가는지 우선 확인해 보세요.
가장 강력한 길은 ① 시나리오입니다. 분양회사의 선이행 의무가 약정서 문구로 명확하고, 미이행 규모가 크며, “선개원하면 지급한다”는 식의 명백한 거절이 누적된 경우 본 판결과 같은 결론으로 갈 가능성이 큽니다. ② 시나리오는 다툼이 더 길어지지만 최고 후 해제 경로가 살아 있습니다. ③ 동시이행 구조에서는 상대방의 항변에 따라 결과가 변동하므로 약정서 문구·이행 경위를 재구성해야 합니다. ④는 분양회사 측 주장이 받아들여지는 경로로, 본격 해제보다 협상·합의가 현실적입니다.
다만 위 표는 단순화입니다. 약정서 특약 조항·지원금 규모·실제 미이행 비율·당사자 간 협상 경위에 따라 결과가 표보다 더 유리하거나 불리해질 수 있습니다.
지금 본인이 해야 할 4단계
💡 결론약정서 선이행 조항 확인 → 분양회사 미이행 규모 정리 → 이행거절 정황 자료 모으기 → 해제 통지 / 소송 경로 결정. 이 순서대로.
- 약정서 원본·특약 조항 확인: 인테리어 공사 의무·임대료 지원금 예치 의무가 누구에게 있는지, 어느 시점까지인지 정확히 정리합니다. 특약 조항은 일반 조항을 덮으므로 한 줄 한 줄을 살펴봐야 합니다.
- 분양회사 미이행 규모 정리: 인테리어 지원금 약정액 vs 실제 지급액, 임대료 지원금 약정액 vs 실제 예치액, 공사 진행률·완공 지연 일수 등 객관 수치를 모읍니다. 본 사건은 미이행 비율(65% 미지급, 임대료 100% 미예치)이 결정적이었습니다.
- 이행거절 정황 자료 모으기: “먼저 개원하라”는 분양회사 측 메시지·이메일·준비서면, 분기별 예치만 주장한 협상 이력, 잔금 지급 지연 사유 통지 등. 이행거절이 명백할수록 별도 최고 없이 즉시 해제권이 발생합니다.
- 해제 통지 / 소송 경로 결정: 이행거절이 명백하면 내용증명으로 즉시 해제 통지 후 계약금 반환 청구. 명백성이 약하면 상당한 기간 정한 최고 → 미이행 시 해제. 분양회사의 반소 가능성(손해배상·부당이득)에 대비한 자료 정리도 함께 필요합니다.
이 자료를 다 갖춰 오셔야 하는 건 아닙니다. 분양회사 측 내부 자료·공사 진행률·예치 내역을 본인이 못 받는 상황이어도, 사건을 맡기시면 변호사가 사실조회·문서제출명령으로 자료를 확보하며 함께 정리합니다. 같은 사업장의 다른 임차인 분쟁이 진행 중인 경우 같은 흐름에 함께 올라타는 편이 시간·비용 모두 효율적인 경우가 많습니다.
이행거절 해제 vs 동시이행 항변 — 결과를 가르는 갈림길
💡 다시 짚으면같은 미이행 정황이라도 약정서가 선이행 구조로 읽히는가, 동시이행 구조로 읽히는가가 결과를 좌우합니다. 본 사건은 약정 체결 경위(분양회사가 한방병원 유치로 분양 홍보)까지 종합되어 선이행 구조로 평가됐습니다.
본 판결이 의미가 큰 이유는 두 가지입니다. 첫째는 약정서 문구만이 아니라 약정 체결 경위·당사자 이해관계까지 종합해 선이행·동시이행 구조를 판단했다는 점입니다. 분양회사가 한방병원을 유치하려는 의도(상가 분양 홍보)가 인정됐기 때문에 분양회사의 인테리어·임대료 지원금 의무가 한의사의 개원 의무에 선행한다고 판단됐습니다.
둘째는 본래 목적 사용·수익이 없으면 부당이득이 성립하지 않는다는 법리를 분양회사 반소에 적용한 점입니다. 한의사가 의료기기 일부를 49개 호실에 반입했다는 사정이 있어도, 인테리어 미완공으로 한방병원을 개원하지 못한 이상 임대차계약의 본래 목적에 따라 사용·수익한 것이 아니므로 임대료·관리비 상당의 부당이득이 인정되지 않았습니다(대법원 94다50526, 2018다240424 등 적용).
이 판단의 실무 의미는 분양 + 입점업체 계약 분쟁 전반에 미칩니다. 상가·메디컬센터·전시장 등 분양회사가 임차인 유치를 위해 인테리어·임대료 지원을 약정한 구조라면 같은 선이행·이행거절 법리가 작동할 여지가 있습니다. 약정서 문구가 동시이행 구조처럼 보여도 약정 체결 경위가 한쪽에 강하게 기울어 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.
개원 약정 해제, 자주 잘못 알고 있는 5가지
💡 한 번 더5가지 오해 모두 “내가 먼저 의무를 이행해야 상대도 이행한다”는 잘못된 전제에서 출발합니다.
- “분양회사가 큰 금액 지원하니 내가 먼저 개원해야 한다” → 약정서·약정 체결 경위에 따라 분양회사가 선이행 의무자가 될 수 있습니다. 본 판결도 분양회사의 인테리어·임대료 지원이 선이행으로 평가됐습니다.
- “공사가 80% 됐으니 개원할 수 있는 거 아닌가” → 본 판결은 공사 미완공 상태에서 한방병원 개원이 사실상 불가능하다고 보고 분양회사의 선이행 의무 위반을 인정했습니다. 부분 진행률만으로 개원 의무가 발생하지 않습니다.
- “먼저 해제 통지하면 내가 손해배상 책임진다” → 이행거절이 명백하면 별도 최고 없이 즉시 해제권이 발생하고, 정당한 해제는 손해배상 책임을 발생시키지 않습니다. 본 사건도 분양회사 반소 4.43억이 전부 기각됐습니다.
- “의료기기 반입했으니 임대료 부담은 내가 진다” → 본래 목적 사용·수익이 없으면 점유가 있어도 부당이득이 성립하지 않습니다. 본 판결은 의료기기 반입을 점유로 가정하더라도 한방병원 미개원으로 본래 목적 사용·수익이 없었다고 보고 부당이득반환 의무를 부정했습니다.
- “항소심까지 가면 결과가 바뀔 수 있다” → 본 사건은 1심·항소심이 같은 결론(본소 인용·반소 기각)으로 일치했습니다. 1심에서 선이행 의무 배분·이행거절 정황이 명확히 정리되면 항소심에서 뒤집기 어렵습니다.
조정현 변호사는 분양 분쟁·개원 약정 해제·부당이득반환 사건을 폭넓게 다뤄온 변호사입니다. 개원 약정 해제 사건은 약정서 문구·약정 체결 경위·이행거절 정황이 결과를 좌우합니다. 같은 사업장 다른 임차인들과의 공동 대응 가능성까지 함께 점검합니다. 도움이 필요하시면 아래 직통번호로 전화 주세요. 친절하게 상담드리겠습니다.
☎ 010-8572-3653 (조정현 변호사 직통)
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