상가에서 나오면서 보증금을 돌려받으려는데 임대인이 “밀린 월세와 수리비를 빼겠다”고 하면, 막막해집니다. 결론부터 말하면, 임대인이 보증금에서 뺄 수 있는 항목은 정해져 있고 아무 명목이나 다 공제할 수는 없습니다. 실제로 한 상가 임차인이 보증금 5,000만 원을 돌려달라며 소송을 냈다가, 밀린 차임과 일부 수리비만 공제되고 나머지는 임대인 주장이 받아들여지지 않은 사례가 있습니다. 이 글은 상가 보증금 공제 반환에서 무엇이 정당하게 빠지고 무엇은 뺄 수 없는지를 실제 분쟁으로 정리합니다.
📋 분쟁 한눈에
| 보증금 / 월차임 | 보증금 5,000만 원 · 월차임 약 308만 원(부가세 포함) |
| 임차인 주장 | 보증금 전액 반환 + 건물 공사로 영업을 못 한 휴업손해 배상 |
| 임대인 주장 | 밀린 차임·수리비를 보증금에서 공제, 명도·사용료(부당이득)까지 청구 |
| 결과 | 연체차임·인정된 수리비만 공제 → 약 1,939만 원 반환, 임대인의 명도·부당이득 반소는 기각 |
아래 내용은 실제 있었던 상가 임대차 분쟁을 사실관계만 추려 재구성했고, 당사자와 상호는 밝히지 않았습니다. 보증금은 밀린 차임과 정당한 원상복구 비용을 뺀 나머지를 돌려받되, 책임 소재가 세입자에게 없는 비용까지 공제되지는 않는다는 점이 이 사건의 뼈대입니다.
❖ 요점 정리
임대인이 보증금에서 뺄 수 있는 것은 밀린 차임과, 특약·감정으로 인정되는 원상복구 비용입니다. 누수처럼 책임이 세입자에게 없는 비용이나 전 임차인이 망가뜨린 부분, 특약 밖의 공사비는 공제 대상이 되기 어렵습니다. 그래서 보증금 반환 다툼은 “무엇이 공제 항목이 되는가”를 하나씩 따지는 싸움이고, 그 판단에 따라 돌려받는 금액이 크게 달라집니다.
상가 보증금 공제, 정당하게 뺄 수 있는 것
임대차가 끝나면 임대인은 보증금을 돌려줘야 하지만, 그 전에 세입자가 임대인에게 갚아야 할 돈이 있으면 보증금에서 먼저 공제할 수 있습니다. 대표적인 것이 밀린 차임과, 세입자가 원래대로 돌려놓아야 할 원상복구 비용입니다. 민법 제654조에 따라 임대차에 준용되는 제615조는 임차인이 임대차가 끝나면 목적물을 원상으로 회복해 반환하도록 정하고 있어, 세입자 책임으로 생긴 훼손의 복구비는 보증금에서 빠질 수 있습니다. 이 사건에서도 세입자가 여러 달 차임을 연체했고, 화장실 배관을 임의로 바꿔 놓은 부분의 복구비가 감정으로 인정돼 공제됐습니다. 다만 원상복구비는 “임대인이 청구한 금액”이 아니라 감정 등으로 실제 인정되는 범위만 빠진다는 점이 중요합니다.
| 항목 | 금액(약) | 공제 여부 |
|---|---|---|
| 보증금 | 5,000만 원 | 기준 |
| 연체차임(공사로 못 쓴 기간 차감 후) | 2,613만 원 | 공제됨 |
| 화장실 배관 철거·재설치 | 448만 원 | 공제됨 |
| 주방 방수·배관공사비 | 875만 원 | 공제 안 됨 |
| 1층 바닥 파손 복구비 | 310만 원 | 공제 안 됨 |
| 실제 반환액 | 약 1,939만 원 | 연체차임·인정 수리비 공제 후 |
반대로, 보증금에서 뺄 수 없는 것
상가 보증금 공제라고 해서 임대인이 “이것도 수리비”라며 내세운 항목이 다 빠지는 것은 아닙니다. 이 사건에서 임대인은 주방 방수·배관공사비와 1층 바닥 파손 복구비까지 보증금에서 빼려 했지만 받아들여지지 않았습니다. 누수의 책임이 세입자에게 있다고 볼 수 없었고, 그 공사비 중 세입자 몫을 특정하기도 어려웠기 때문입니다. 바닥 파손도 전 임차인 때문에 생긴 것으로, 계약서 특약이 정한 범위를 벗어난 부분이었습니다. 즉 책임 소재가 세입자에게 없거나, 특약이 정한 범위 밖의 비용은 보증금에서 공제되지 않을 수 있습니다. 그래서 임대인이 제시한 공제 항목을 하나씩, 책임 소재와 특약을 기준으로 따져 보는 것이 반환액을 지키는 핵심입니다.
Q. 전 임차인이 망가뜨린 부분까지 제 보증금에서 빼는 게 맞나요?
A. 내가 만든 훼손이 아니고 특약이 그 부분까지 책임지도록 정하지 않았다면, 공제 대상이 되기 어렵습니다. 입주 당시 상태를 보여줄 자료가 있으면 다투는 데 힘이 됩니다.
💬 짚고 가는 용어
- 원상회복 : 임대차가 끝났을 때 세입자가 빌리기 전 상태로 되돌려 놓을 의무. 그 비용은 보증금에서 공제될 수 있음.
- 보존행위 수인의무 : 임대인이 건물을 지키기 위해 하는 공사를 세입자가 원칙적으로 받아들여야 하는 의무(민법 제624조).
- 부당이득 : 정당한 이유 없이 남의 것을 써서 얻은 이익. 실제로 쓰지 않았다면 성립하지 않을 수 있음(민법 제741조).
건물 공사로 장사를 못 한 기간, 월세는 어떻게 되나
이 사건에서 임차인은 임대인의 공사로 영업을 못 했다며 계약 해지와 휴업손해까지 주장했지만, 그 부분은 받아들여지지 않았습니다. 임대인이 건물을 지키기 위해 하는 공사는 세입자가 원칙적으로 받아들여야 하고(민법 제624조), 세입자가 스스로 자리를 비워 주고 협조한 정도라면 “임차의 목적을 아예 이룰 수 없는 지경”으로 보기 어렵기 때문입니다. 그래서 해지까지는 인정되지 않았지만, 대신 공사로 실제로 쓰지 못한 기간만큼의 차임은 세입자가 내지 않아도 되는 것으로 정리됐습니다. 임대인의 사용·수익 유지 의무(민법 제623조)와 세입자의 수인의무가 부딪히는 지점에서, 결론은 “해지는 어렵지만 못 쓴 기간의 차임은 빠진다”(차임 감액의 직접 근거는 민법 제627조)로 갈렸습니다.
가게를 비우고 열쇠를 넘기면 명도는 끝난 걸까
임대인은 세입자가 나간 뒤에도 “인도하지 않았으니 그동안 월세 상당액을 내라”며 명도와 부당이득 반환을 반소로 청구했지만, 전부 기각됐습니다. 세입자가 이미 짐을 빼고 임대인이 출입까지 할 수 있는 상태라면 점유는 넘어간 것으로 보아 명도 의무는 이행된 것으로 판단됐고, 세입자가 그 공간을 실제로 쓰지 않은 이상 월세 상당의 부당이득도 생기지 않는다고 봤기 때문입니다. 비워 두기만 하고 열쇠를 넘기지 않는 등 다툼이 있으면 결론이 달라질 수 있지만, 실제로 점유를 넘기고 사용하지 않았다면 계속 사용료를 물어야 하는 것은 아닙니다.
Q. 가게를 비우고 열쇠를 넘겼는데 계속 월세 상당액을 내라고 합니다.
A. 짐을 빼고 임대인이 출입할 수 있어 점유가 넘어간 상태라면 명도는 이행된 것으로 볼 수 있고, 그 공간을 실제로 쓰지 않았다면 사용료 상당의 부당이득도 생기지 않을 수 있습니다.
지금 보증금을 최대한 지키려면 무엇을 봐야 하나
이미 임대인과 공제를 두고 맞선 상황이라면, 싸움은 결국 어느 항목이 정당한 공제인가로 좁혀집니다. 누수·노후 배관처럼 세입자 책임으로 보기 어려운 부분, 계약서 특약이 정한 범위를 벗어난 복구비, 전 임차인이 만든 훼손은 공제에서 빠질 여지가 큽니다. 이 판단을 받쳐 주는 것이 계약서 특약과 입주 전 상태, 그리고 사진·견적·입주 시 점검표 같은 자료입니다. 수리비 다툼은 결국 감정으로 인정되는 금액이 기준이 되므로, 이런 자료가 있으면 임대인이 부풀린 공제를 걸러 내는 근거가 됩니다. 변호사는 임대인이 내세운 공제 항목을 하나씩 책임 소재와 특약에 비추어 나누고, 감정과 자료로 다툴 수 있는지를 함께 판단해 무리한 공제를 막아 줍니다.
상가 보증금 공제는 “전액을 그대로 돌려받느냐”가 아니라 “임대인이 빼려는 항목 중 어디까지가 정당한 공제냐”의 문제입니다. 밀린 차임과 특약·감정으로 인정되는 원상복구비는 빠지지만, 책임 소재가 세입자에게 없는 비용이나 특약 밖의 공사비, 그리고 실제로 쓰지 않은 기간의 사용료까지 떠안을 필요는 없습니다. 공제 항목을 하나씩 따져 보는 것이 보증금을 지키는 출발입니다.
조정현 변호사는 상가 임대차와 보증금 분쟁을 다년간 다뤄 왔습니다. 임대인이 내세운 공제 항목이 정당한지, 감정과 자료로 다툴 여지가 있는지를 사실관계에 맞춰 하나씩 따져 드립니다. 보증금 회수가 막막하시면 아래 직통번호로 편하게 연락 주세요.
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