옆 건물에서 지하 4층·지상 19층 주상복합 신축공사를 시작한 뒤로 우리 상가가 한쪽으로 기울기 시작했습니다. 건물 내부 바닥이 갈라지고 외벽에 균열이 생겼습니다. 정밀안전진단을 두 번 거치면서 결국 ‘즉각 사용을 금지하고 재축해야 하는 상태’인 E등급까지 나왔습니다. 인접 신축공사 손해배상은 안전진단 등급과 합의서 이행, 그리고 비용 부담 비율을 둘러싼 분쟁입니다.
이 글은 대구고등법원 2024나16197(선고 2025. 8. 28.) 항소심 판결을 기준으로 정리합니다. 구미 ‘AG상가’ 24명 구분소유자가 인접 신축공사 시행사·시공사를 상대로 제기한 손해배상 청구이며, 이 사건은 불법행위 책임이 아니라 2018. 1. 25. 합의서에서 정한 ‘약정금(합의로 정한 돈)’ 지급 의무가 핵심 쟁점이었습니다. 1심은 일부 인용 → 항소심에서 판결이 변경되어 원고 일부 청구가 추가 인용되고, 일부 원고의 나머지 청구는 기각됐습니다. 소송총비용은 시공사·시행사 90% / 원고 10%로 정해졌습니다(재건축 비용 분담은 합의서 제6항의 70:30로 별개).
인접 신축공사 손해배상, 어떤 시공 단계가 문제됐나
💡 한 줄 답옆 건물 터파기 단계부터 균열이 시작됐고, 시기와 인과관계가 객관 자료로 입증된 점이 출발점이었습니다.
이 사건 시공사는 2015. 5.경 신축공사에 착공한 뒤 2015. 8. 4.경부터 지하 터파기공사를 시작했습니다. 그 무렵부터 옆 상가가 한쪽으로 기울고 내부 바닥이 갈라지고 외벽에 균열이 생겼습니다.
정밀안전진단 결과는 두 차례 나왔습니다. 1차 진단(2016. 8.)은 D등급으로, 주요부재에 결함이 발생해 긴급한 보수·보강이 필요하고 사용 제한 여부를 결정해야 하는 상태였습니다. 2차 진단(2018. 3.)은 E등급으로 떨어졌습니다. 즉각 사용 금지와 보강 또는 개축이 필요한 상태입니다. 진단보고서는 “지반과 기초가 장기간 침하에 약하게 설계·시공된 상가 옆에서 지하 굴착과 흙막이 강철 판(쉬트파일) 제거가 진행되면서 건물이 한쪽으로 가라앉아 기우는 부동 침하가 일어났다”는 취지로 분석했습니다.
위 진단 보고서는 시공사가 옆 건물 상태를 미리 점검하고 공사 중에도 계속 살피는 일을 충분히 하지 않았다는 점, 특히 흙막이 강철 판(쉬트파일)을 빼낸 작업이 옆 상가가 가라앉는 데 큰 영향을 미쳤다는 의견을 담고 있습니다. 즉 이 평가는 이번 항소심의 본안 판단이 아니라 정밀안전진단보고서·선행 사건 판결에서 정리된 내용으로 이해해야 합니다.
합의서가 이미 있는데도 분쟁이 이어진 이유
💡 핵심부터합의서가 있더라도 ‘재건축 필요성‘ 같은 트리거 조항(특정 조건이 발생하면 자동 적용되는 조항) 해석을 두고 분쟁이 이어집니다.
이 사건의 특별한 점은 2018. 1. 25. 상인회 대표단과 시공사·시행사 사이에 합의서가 작성됐다는 점입니다. 합의서에는 대체로 다음 취지의 조항들이 포함되어 있습니다(이 글에서는 항소심이 직접 판단한 제6항을 중심으로 정리합니다).
합의서 작성 단계에서 위임 범위·트리거 조항·산정 기준을 빠뜨리는 것이 가장 큰 함정입니다. 사후 분쟁이 항소심까지 가는 사건의 대부분은 이 조항들이 모호하게 작성된 경우입니다.
- 정밀구조안전진단 비용은 시공사·시행사가 부담
- 진단 결과에 따른 복원·보강공사는 즉시 진행, 비용은 시공사·시행사가 부담
- 복원·보강을 원치 않을 경우 해당 금액을 상가에 지급
- 복원·보강 기간 영업 손실액은 별도 합의 후 시공사·시행사가 보상
- 2차 진단에서 E등급이 나오면 재건축 시 설계비·공사내역금액(취·등록세 제외)을 갑(상가) 30% / 을(시공사·시행사) 70% 부담
합의서가 있어도 분쟁이 이어진 이유는 ‘이행 범위’ 자체에 다툼이 있었기 때문입니다. 정밀진단·복원공사 비용은 어디까지인지, 재건축 부담 비율 70:30이 정확히 어떤 비용에 적용되는지, 위임장과 위임동의서로 대표단에게 위임된 권한 범위가 어디까지인지가 각각 쟁점이 됐습니다.
1심 일부 인용, 항소심에서 어떻게 바뀌었나
💡 정리하면1심에서 졌던 약정금 청구가 항소심에서 다시 받아들여졌습니다. 핵심은 E등급 + 재건축 필요성이 합의서 제6항 적용 요건을 충족한다고 판단된 점입니다.
제1심 대구지방법원 김천지원은 2024. 9. 27. 일부 인용 판결을 선고했습니다. 양측 모두 항소했고, 항소심은 1심 판결을 ‘변경’했습니다. 인접 신축공사 손해배상의 변경 내용은 두 방향으로 나뉩니다.
- 약정금 청구 부분 일부 패소
- 합의서 제6항 적용 범위를 좁게 해석
- E등급의 의미가 충분히 평가되지 않음
- 1심 패소 부분 다시 받아들여짐 (변경)
- 합의서 제6항이 E등급 + 재건축 필요성에 직접 적용된다고 판단
- 재건축 필요성이 합의서 트리거를 충족한다고 인정
첫째, 일부 원고(B, C, D, J, U, W)의 패소 부분을 추가로 인용했습니다. 이 원고들은 1심에서 졌던 부분의 청구를 항소심에서 다시 인정받았습니다. 둘째, 일부 원고(H, M, S, T, X, Z)와 위 원고들의 나머지 청구는 기각됐습니다.
소송총비용은 시공사·시행사 90% / 원고 10%로 정리됐습니다(이는 재건축 비용 분담 비율 70:30과는 별개 항목). 1심 판결 시점인 2024. 9. 27.까지는 지연이자가 민법상 연 5%, 그 다음날부터는 소송촉진법상 연 12%가 적용됐습니다. 다만 항소심에서 청구가 추가 인용된 일부 원고는 항소심 선고일(2025. 8. 28.)까지 연 5%, 그 다음날부터 연 12%로 기산점이 다릅니다.
같은 처지의 상가·건물 소유자가 챙겨야 할 자료
인접 신축공사로 피해를 입은 구분소유자·임차인이 손해배상 청구를 준비할 때 핵심 자료는 다음과 같습니다.
- ✓정밀안전진단 결과서 — D·E등급 평가와 진단 보고서의 원인 분석
- ✓시공사·시행사와의 합의서 — 작성됐다면 그 이행 범위가 가장 큰 쟁점이 됨
- ✓위임장·위임동의서 — 구분소유자가 여러 명일 때 대표단에게 위임한 권한 범위
- ✓영업 손실 자료 — 매출 감소·임대인-임차인 합의·고객 이탈 기록
- ✓구미시·관할 지자체 민원 기록 — 행정 기관 개입 시점과 권고 사항
이 자료를 다 갖춰 오셔야 하는 건 아닙니다. 무엇이 이 사건에 필요한지, 무엇부터 모아야 하는지는 사건을 맡기시면 변호사와 함께 짚어가며 정리합니다. 지금은 ‘이런 자료가 쓰인다’는 큰 그림만 잡으셔도 됩니다.
구분소유자가 여러 명인 사건은 단독으로 가는 것보다 대표단을 구성해 합의서·소송을 진행하는 것이 효율적입니다. 다만 합의서의 위임 범위가 명확하지 않으면 항소심처럼 ‘위임된 권한이 어디까지였는가’가 다툼이 됩니다.
조정현 변호사는 부동산·상가 분쟁과 시공사·시행사 상대 약정금 청구 사건을 다양하게 다뤄온 경험이 있습니다. 옆 건물 신축공사로 피해를 입었거나 합의서 이행을 둘러싸고 다툼이 생긴 상황이라면 아래 직통번호로 전화 주세요. 친절하게 상담드리겠습니다.
☎ 010-8572-3653 (조정현 변호사 직통)
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