묵시적 사용대차 종료 — 5년 무상사용 후 건물 인도청구 4가지 기준 (2025)

묵시적 사용대차 종료는 5년 이상 무상으로 빌려준 건물이라도 자동으로 되지 않습니다. 사용·수익에 족한 기간 경과·갈등·반환 필요성 등 종합 사정이 인정되어야 해지권 행사로 종료될 수 있습니다. 서울중앙지법 2024가단5308737 판결(2025. 7. 22.)은 가족기업 간 5층 테라스 138.69㎡ 5년 무상 점유 사안에서 (A) 임대차 목적물 불포함과 (B) 묵시적 사용대차 해지권 인정 두 경로로 인도를 인용한 사례입니다.

가족이 운영하는 회사에 자기 건물의 일부 공간을 무상으로 쓰게 둔 지 어느덧 5년. 처음에는 협업·상호 편의로 시작한 사용이 어느 순간 “이게 원래 우리 거 아니냐”는 권리 주장으로 굳어집니다. 갈등이 생겨 인도 공문을 보냈더니 돌아오는 답은 “임대차 목적물에 포함된다” 또는 “묵시적 사용대차가 끝나지 않았다”는 거부 의견. 5년이라는 시간이 발목을 잡는 듯 보이지만, 오히려 그 시간이 회수의 무기가 될 수 있습니다.

묵시적 사용대차 종료가 인정되는 법적 구조

묵시적 사용대차 종료의 근거는 민법 제613조 제2항입니다. 사용대차의 존속기간을 정하지 않은 경우 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용수익이 종료한 때에 목적물을 반환해야 하나, 현실로 사용수익이 종료하지 않은 경우라도 사용수익에 충분한 기간이 경과하면 대주는 언제든 계약을 해지하고 반환을 청구할 수 있다는 구조입니다.

대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다23669 판결은 사용수익에 충분한 기간이 경과했는지 여부의 판단 기준을 다음과 같이 제시합니다.

• 사용대차계약 당시의 사정
• 차주의 사용기간 및 이용 상황
• 대주가 반환을 필요로 하는 사정
• 공평의 입장에서 대주에게 해지권을 인정하는 것이 타당한지 여부

본 판결은 이 4가지 사정을 종합해 5년 무상 사용 + 가족기업 갈등 + 경제적 대립 + 점유 상황을 근거로 해지권을 인정했습니다. 즉 단순한 시간 경과만으로는 부족하고 종합 사정이 함께 형성되어야 묵시적 사용대차 종료가 인정됩니다.

판결로 본 묵시적 사용대차 사실관계, 가족기업 간 5년 무상 점유

사건 흐름은 다음과 같습니다. 원고(건물 소유 회사)와 피고(가구제조 회사)는 한때 동일 대표이사였던 가족기업입니다. 2019년 11월 원고는 피고에게 9개 층(이후 8개 층)을 임대하는 계약을 체결했고, 피고는 그때부터 5층 사무실 외부의 테라스 138.69㎡(옥내주차장 옥상)를 가구 전시 등 용도로 무상 점유했습니다.

5년이 지난 2024년 5월, 원고가 인도 공문을 발송하며 회수를 요구하자 피고는 두 갈래로 거부했습니다. 첫째, 임대차계약서에 “공유면적 포함” 부기가 있고 5층 사무실을 거치지 않으면 접근 불가하므로 테라스가 임대차 목적물에 포함된다는 주장. 둘째, 묵시적 사용대차가 성립했고 사용수익 충분 기간이 경과하지 않았다는 주장.

법원은 두 주장 모두 받아들이지 않았습니다. 임대차 목적물 포함 주장은 ① 5층 면적 “61평”이 사무실 공부상 면적(약 60.69평)과 일치하고 ② “공유면적 포함” 부기가 모든 층에 동일하게 부기되어 있고 ③ 6조1항이 “사무실 용도 국한”을 명시했고 ④ 층별 보증금·임대료가 면적 비례로 책정된 점을 근거로 기각. 묵시적 사용대차 미종료 주장은 5년 경과·갈등·경제적 대립 종합으로 해지권 인정.

그래서 어떻게 진행하나, 인도 공문 발송부터 변호사 단계까지

다툴 상대는 임차인 회사(또는 무상 사용자), 가족·친지 개인이 아닙니다. 회사 간 임대차·사용대차는 별개 법인격으로 평가되며, 가족 관계라는 사정만으로 법인격이 무시되지는 않습니다.

당장 손에 잡히는 첫 행동은 임대차계약서 + 5년간 점유 정황 자료 + 갈등 발생 시점 자료를 시간 순으로 정리하는 것입니다. 특히 계약서 문언에서 “공유면적 포함” 부기가 어떻게 작성되어 있는지, 점유 부분이 임대차 목적물 면적에 포함되는지 분석이 핵심입니다.

상대 반응에 따라 다음이 갈립니다. 협의로 인도가 가능하면 합의서 작성으로 종결. 거부하면 인도 공문 발송으로 묵시적 사용대차 해지 의사를 명확히 표시. 그래도 거부하면 건물인도 소를 제기합니다.

변호사 단계로 넘어가야 할 신호는 셋입니다. 첫째, 상대가 임대차 목적물 포함 주장으로 거부하는 경우(계약서 문언 분석 필요). 둘째, 점유 부분 면적이 100㎡ 이상으로 큰 경우(보증금·임대료 비례 분석 필요). 셋째, 가족 갈등이 회사 분리·경영권 다툼으로 확대되어 인도 공문 문구 자체가 향후 다른 분쟁의 증거가 될 가능성이 보이는 경우.

변호사 역할 — 해지권 입증 자료 설계자

본 사건에서 변호사가 결정적 기여를 하는 영역은 셋입니다. 첫째, 사용수익 충분 기간 입증 — 5년이라는 시간만 강조하면 부족하므로 갈등 시점·경제적 대립 시점·점유 상황 변화를 시간 순으로 구조화해 “공평의 입장에서 해지권 인정 타당”을 설득합니다.

둘째, 임대차 vs 사용대차 경계 다툼 방어 — 계약서 “공유면적 포함” 부기, 5층 면적 일치 여부, 6조 용도 제한 조항, 보증금·임대료 비례 책정을 종합 분석해 임대차 목적물 포함 주장을 깨뜨립니다.

셋째, 인도 공문 문구 설계 — 인도 공문은 묵시적 사용대차 해지 의사 표시 시점이 되므로 그 문구가 이후 모든 분쟁의 출발점이 됩니다. 발송 전에 문구·증거 첨부 형식·송달 방식이 검토되어야 합니다. 자료가 모이는 시점에 한 번 점검을 받는 것이 안전합니다.

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